Muchos propietarios de viviendas de El Paso verán que sus facturas de impuestos a la propiedad se mantendrán estables o incluso disminuirán levemente este año, en gran parte gracias a una exención ampliada de impuestos escolares que los votantes de Texas aprobaron en mayo.
Sin embargo, la mayoría de los propietarios de viviendas de alquiler, y sus inquilinos, enfrentan fuertes aumentos en las facturas de impuestos a la propiedad.
Los gobiernos locales de El Paso terminaron de fijar sus tasas impositivas para este año. Esos gobiernos redujeron drásticamente las tasas impositivas, según lo exige la ley estatal, para compensar la mayor parte del impacto del fuerte aumento de las valoraciones de las propiedades, al menos para las personas que ocupan casas de su propiedad.
El Paso Matters analizó la factura total de impuestos a la propiedad sobre el valor promedio de la vivienda en cada uno de los tres distritos escolares más grandes de El Paso en 2021 y la factura que vence en diciembre de 2022. El análisis incluye las facturas de impuestos del distrito escolar, la ciudad, el condado, la Universidad Centro Médico y Colegio Comunitario de El Paso.
Las personas que viven en casas de su propiedad reciben un trato favorable bajo la ley de impuestos a la propiedad de Texas. En El Paso, reciben exenciones de vivienda en los impuestos a la propiedad escolares, del condado y de la ciudad. Eso significa que una cierta parte del valor de su propiedad no está gravada por esos gobiernos. Este año, esas exenciones valen $5,000 para la ciudad y el condado, y $40,000 o más para los distritos escolares.
La ley estatal también dice que el valor imponible de las propiedades con exenciones de vivienda no puede aumentar más del 10% en un año. Esa protección ha sido importante para los propietarios de viviendas de El Paso, cuando el valor de las propiedades de muchas viviendas aumentó en un 20% o más cada año.
Según el Distrito de Tasación Central de El Paso, el hogar promedio en el Distrito Escolar Independiente de El Paso fue de $168,064 en 2021 y $198,214 este año. En Socorro ISD, fue de $168,611 en 2021 y $202,847 en 2022. Para Ysleta ISD, el valor promedio de una vivienda fue de $130,841 en 2021 y $159,594 este año.
El análisis de El Paso Matters muestra que la factura de impuestos en un hogar promedio aumentará alrededor de $170 en Socorro ISD y alrededor de $23 en El Paso ISD. Disminuirá en alrededor de $67 en Ysleta ISD.
Este año, la exención de impuestos de distrito escolar para viviendas familiares de Texas aumentó de $25,000 a $40,000, lo que resultó en pequeños ahorros en los impuestos de distrito escolar. Ysleta ISD ofrece un 20% adicional de exención de vivienda.
Esencialmente, todo el aumento en las facturas totales de impuestos a la propiedad proviene de la ciudad de El Paso. Las facturas de impuestos a la propiedad para las escuelas, el condado, UMC y EPCC son planas o bajas para la mayoría de las propiedades con exenciones de vivienda, encontró el análisis.
Estas estimaciones son para una casa de valor promedio. El impacto individual de las nuevas tasas impositivas dependerá del valor total de la vivienda y la tasa de aumento de la tasa imponible entre 2021 y 2022.
Propiedades para alquilar
La historia de los impuestos es muy diferente para el tercio de los paseños que viven en propiedades de alquiler, ya sean apartamentos o viviendas unifamiliares. Esas propiedades no están protegidas por exenciones de vivienda, lo que significa que el aumento total en la valoración de la propiedad está sujeto a impuestos cada año.
Si la casa de valor promedio en cada distrito escolar es una propiedad de alquiler, el propietario enfrenta cientos de dólares en impuestos adicionales a la propiedad este año. En EPISD, las nuevas tasas impositivas y valuaciones agregarán alrededor de $616 a la factura fiscal anual. En SISD, es $739; en YISD, es $642.
Aproximadamente la mitad del crecimiento en la factura total de impuestos para la vivienda de valor promedio sin una exención de vivienda familiar proviene de los aumentos en los impuestos del distrito escolar. Alrededor del 30% proviene de aumentos en los impuestos a la propiedad de la ciudad, y el 20% restante proviene del condado, el hospital y la universidad comunitaria.
Aunque los propietarios de propiedades de alquiler pagan la factura de impuestos, es probable que cualquier aumento se transfiera a los inquilinos en forma de alquiler adicional. Eso significa que el alquiler en una casa de valor promedio tendría que aumentar entre $51 y $62 por mes para cubrir la factura adicional del impuesto a la propiedad, según el distrito escolar.
Las crecientes facturas de impuestos a la propiedad sobre propiedades de alquiler afectan a los habitantes de El Paso de bajos ingresos a una tasa desproporcionada.
La Oficina del Censo informa que el ingreso familiar promedio para los inquilinos de El Paso es un poco más de $ 32,000 anuales, 47% menos que el ingreso familiar promedio para las casas ocupadas por sus propietarios. Alrededor del 40% de los hogares en propiedades de alquiler ganan menos de $25,000 al año, según la Oficina del Censo.
Al igual que con las viviendas ocupadas por sus propietarios, el impacto fiscal en los propietarios o inquilinos individuales dependerá del cambio de valoración entre 2021 y 2022.
La valoración de los complejos de apartamentos de El Paso, en particular, aumentó considerablemente este año, lo que significa grandes aumentos en las facturas de impuestos a la propiedad.
En un complejo del East Side, por ejemplo, la valoración aumentó de $18 millones en 2021 a casi $34 millones este año. La factura total del impuesto a la propiedad para el complejo creció de poco más de $550,000 el año pasado a casi $1 millón este año.
El complejo cuenta con 284 unidades. El alquiler mensual de esas unidades tendría que aumentar en $124 en promedio para cubrir el aumento en los impuestos a la propiedad. (Los propietarios podrían decidir reducir los márgenes de ganancia o reducir los gastos para limitar los aumentos de alquiler, pero las tasas de ocupación de los apartamentos suelen estar por encima del 95 %, lo que ya ha resultado en un fuerte aumento del alquiler en El Paso).
Eso significa que un apartamento de una habitación en el complejo, que actualmente se alquila por $875 al mes, enfrentará un aumento de impuestos de más de $1,500 este año, dos veces y media el aumento de una casa de cuatro habitaciones de $660,000 con vivienda familiar. exención a poco más de una milla de distancia.
Otros complejos de apartamentos han visto aumentar las valoraciones en más del 50% en un año. El impacto en los residentes de apartamentos individuales dependerá del aumento en la valoración de su complejo y el número de sus unidades.
Por
Foto: Corrie Boudreaux/Asuntos de El Paso
Créditos: elpasomatters.org
