Mientras Texas se enfrenta a precios de viviendas y alquileres históricamente altos, los legisladores estatales podrían tratar de aliviar la crisis de asequibilidad con propuestas basadas en una idea simple: construir más viviendas y los costos se reducirán.
Los legisladores de Texas han presentado varios proyectos de ley en esta sesión legislativa destinados a acelerar la construcción de nuevas casas y apartamentos. Algunos permitirían a los constructores usar menos terreno para construir viviendas unifamiliares, les ayudarían a obtener permisos locales más rápido y dificultarían que los grupos de vecinos bloqueen nuevos proyectos de vivienda.
Para una Legislatura que históricamente no ha tratado la asequibilidad de la vivienda como una prioridad, estos pasos representarían una intervención dramática, un indicador de que los altos costos de la vivienda se han vuelto cada vez más difíciles de ignorar y ninguna parte del estado ha quedado intacta.
“En años pasados, la gente podría haber buscado viviendas asequibles y haber dicho: ‘Oh, bueno, este es un problema solo en los centros urbanos’”, dijo Sherri Greenberg, exrepresentante estatal que ahora es becaria de la LBJ School of Asuntos Públicos de la Universidad de Texas en Austin. “Eso ya no es cierto”.
Queda por ver cómo se desarrollará exactamente el debate sobre el impulso de la construcción de viviendas en la Legislatura, si es que cobra fuerza. Tiene el potencial de convertirse en una pelea desagradable entre los defensores de la construcción de más viviendas y los grupos vecinales que se oponen con vehemencia. Pero también podría ser una rara causa bipartidista que atraiga el apoyo de demócratas y republicanos.
Crisis de asequibilidad de Texas
Un número creciente de expertos en vivienda cree que la escasez de viviendas y apartamentos de todo tipo en todo el país, junto con la alta demanda, ha provocado enormes aumentos en los costos de la vivienda.
Los hogares de bajos ingresos están sintiendo esta escasez de manera más aguda. Texas perdió casi la mitad de sus unidades de vivienda de alquiler bajo en la última década , lo que dificulta aún más que las familias de bajos ingresos encuentren viviendas que puedan pagar. El estado tiene una de las brechas más grandes de la nación entre la cantidad de hogares considerados de ingresos extremadamente bajos y la cantidad de viviendas asequibles disponibles, según estimaciones de la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos . Por cada 100 hogares de ingresos extremadamente bajos, hay 25 unidades de alquiler disponibles.
Pero la crisis está afectando a los hogares en casi todos los niveles de ingresos, dijo Roger Arriaga, director ejecutivo de Texas Affiliation of Affordable Housing Providers.
“El tema del alto precio y el alto costo de la vivienda ha subido en la cadena de ingresos”, dijo. “No son solo los que están en el extremo inferior”.
Aunque Texas construye más casas que cualquier otra parte del país, existe un amplio consenso entre los defensores de la vivienda, los constructores y los expertos en bienes raíces de que el estado simplemente no está construyendo lo suficiente para mantenerse al día con su población y crecimiento económico en auge. En 2019, según una estimación , Texas necesitaba 330,000 viviendas más de las que tenía, una escasez solo superada por California.
Esa necesidad ha crecido en los últimos dos años a medida que cientos de miles de nuevos residentes llegan al estado . Los millennials y los compradores corporativos que buscaban comprar casas aumentaron la demanda de una oferta limitada de viviendas y llevaron los precios de las casas y los alquileres en Texas a máximos históricos.
Si la construcción de viviendas no aumenta, algunos temen que Texas, que se espera que gane casi 1,6 millones de nuevos residentes para fines de la década, podría encontrarse en el mismo barco que Nueva York y California: enfrentando precios de viviendas aún más altos, lo que obligaría a expulsar a los residentes que no pueden pagarlos y perder su condición de estado asequible, uno de los principales atractivos para que personas y corporaciones se muden aquí.
“Texas ha hecho su mensaje de desarrollo económico en torno a la asequibilidad”, dijo Steven Pedigo, director del Laboratorio Urbano LBJ de la Universidad de Texas en Austin. “La ventaja de costos ya no existe”.
El estado necesita más viviendas para mantenerse al día con su empleo y crecimiento económico, dijo Luke Nosek, cofundador de PayPal y presidente de Texans for Reasonable Solutions, una organización sin fines de lucro que impulsa muchas de las iniciativas que los republicanos están convocando para esta sesión.
“Texas gana si la Legislatura actúa para permitir que los constructores construyan más viviendas a un ritmo más rápido”, dijo.
Que hay en la mesa
La solución preferida por los principales líderes republicanos para los problemas de asequibilidad de la vivienda en el estado ha sido por lo general reducir los impuestos estatales a la propiedad, que se encuentran entre los más altos de la nación .
Pero los republicanos también están considerando otros enfoques en esta sesión. Si bien la vivienda asequible suele ser un tema defendido por los demócratas, esta vez los republicanos están detrás de muchos de los proyectos de ley de construcción de viviendas que se están considerando, tal vez impulsados por el gran aumento en los costos de vivienda en casi todas las partes del estado en los últimos años.
“Estamos reconociendo lo obvio de que no estamos tan mal como [California y Nueva York] y la gente se está mudando aquí”, dijo el senador estatal Paul Bettencourt , republicano por Houston. “Entonces, estos son problemas de los que debemos ocuparnos ahora y no esperar y que el mismo problema lo atropelle”.
Una de las principales prioridades legislativas del presidente de la Cámara de Representantes de Texas, Dade Phelan , es un proyecto de ley favorable al mercado que esencialmente aceleraría los procesos de revisión del desarrollo de las ciudades para que los constructores de viviendas puedan construir nuevas viviendas más rápido. Los constructores a menudo se quejan de que la ciudad puede tardar meses en aprobar los permisos para nuevas viviendas.
“Si toma mucho tiempo obtener un permiso, entonces el desarrollador tiene que absorber más costos antes de que pueda comenzar a convertir esos lotes en una casa”, dijo Tray Bates, vicepresidente de asuntos gubernamentales de Texas Realtors.
Los legisladores republicanos han presentado otros proyectos de ley que aliviarían las regulaciones de vivienda de las ciudades y las tarifas para los desarrolladores. Una propuesta obligaría a las ciudades a aflojar sus reglas sobre la construcción de “unidades de vivienda accesorias” , a veces denominadas “ADU” o “apartamentos de la abuela”, en los patios traseros de viviendas unifamiliares. La construcción de más ADU se considera una solución para aumentar el stock de viviendas sin cambiar drásticamente la composición de los vecindarios.
Otro proyecto de ley apunta a los requisitos de “compatibilidad” que limitan la altura de un edificio dependiendo de qué tan cerca esté construido de una vivienda unifamiliar, una propuesta dirigida directamente a tales reglas en Austin . Los críticos argumentan que esos requisitos dificultan la construcción de apartamentos junto a viviendas unifamiliares.
Pero quizás la propuesta más notable, y potencialmente más transformadora, es un proyecto de ley que permitiría construir nuevas viviendas en lotes de terreno más pequeños.
La mayoría de las ciudades requieren que las casas nuevas se asienten en una cantidad particular de terreno, conocida como tamaño mínimo de lote. En algunas de las ciudades más grandes de Texas, las viviendas unifamiliares deben construirse en lotes de terreno bastante grandes, con tamaños mínimos que pueden oscilar entre 3500 y 5750 pies cuadrados. La práctica surge en parte de un apego cultural a la idea de una casa con jardín.
Los lotes grandes han funcionado como una forma de afianzar la segregación racial al poner algunas casas fuera del alcance de las familias de color de bajos ingresos. También alientan a los constructores a construir viviendas más caras para compensar el costo de la tierra.
“Obviamente, cuanto más grande haga el lote, más cara será la casa y más caro el terreno”, dijo Scott Norman, director ejecutivo de la Asociación de Constructores de Texas. “Como constructor que está tratando de vender una casa, no puede poner una casa pequeña y económica en un terreno muy caro. La economía no funciona”.
Los urbanistas dicen que los lotes grandes también desalientan el tipo de densidad de población necesaria para crear ciudades transitables, acomodar el transporte público y combatir el cambio climático al limitar la expansión urbana y las emisiones de automóviles.
Los proyectos de ley de Bettencourt y el representante estatal Craig Goldman , un republicano de Fort Worth, anularían esos tamaños de lotes y exigirían que las ciudades en los condados con más de 300,000 residentes, una parte del estado que incluye a más de 21 millones de personas, adopten un tamaño de lote mínimo. de 1,400 pies cuadrados para una vivienda unifamiliar, el estándar en Houston pero significativamente más pequeño que en la mayoría de las otras áreas urbanas importantes.
No todas las partes de esos condados tendrían que adoptar un nuevo tamaño mínimo de lote. Las asociaciones de propietarios, por ejemplo, podrían optar por no cumplir con los requisitos.
Otro proyecto de ley republicano crearía un crédito fiscal estatal para la vivienda, que complementaría el programa de crédito fiscal federal, la principal forma en que se construyen viviendas de alquiler asequibles en Texas y en todo el país. El proyecto de ley se presentó en el pasado, pero no ha sido aprobado por la Legislatura.
Los demócratas tienen sus propias propuestas para impulsar la producción de viviendas más baratas. El representante estatal Armando Walle , demócrata de Houston, volvió a presentar un proyecto de ley para establecer un fondo estatal para financiar viviendas para trabajadores de ingresos medios como maestros, bomberos y trabajadores de la salud.
Esos trabajadores han tenido cada vez más dificultades para encontrar viviendas que puedan pagar en las principales áreas urbanas, ya que los costos han aumentado y los constructores se han centrado en construir viviendas para los hogares más ricos. Esa escasez de viviendas ha obligado a los trabajadores de ingresos medios a vivir más lejos de los centros de las ciudades donde se encuentran sus trabajos y soportar viajes más largos.
Pero los expertos advierten que ninguna de las propuestas son panaceas para los problemas de vivienda del estado, y si se convierten en ley, es probable que sus efectos tarden años en hacerse visibles.
“Ninguno de estos proyectos de ley proporcionará mágicamente más viviendas”, dijo Matthew Festa, profesor de uso de la tierra en la Facultad de Derecho del Sur de Texas en Houston. “Lo que van a hacer es permitir que la gente lo construya si hay demanda”.
Vientos en contra políticos
Los defensores creen que el tema del suministro de viviendas tiene el potencial para un amplio acuerdo bipartidista en esta sesión. Muchos demócratas simpatizan con las propuestas para hacer que la vivienda sea más asequible para los hogares de bajos ingresos. Los republicanos preocupados por los derechos de propiedad y la viabilidad económica a largo plazo del estado podrían sumarse.
Pero la senadora estatal Sarah Eckhardt , demócrata de Austin y ex jueza del condado de Travis, se muestra escéptica ante un enfoque de arriba hacia abajo en todo el estado para las regulaciones locales de vivienda que no incluye la opinión de las ciudades sobre cómo impulsar la producción. Ella no cerró la puerta a la adopción de nuevos estándares, pero señaló que hay otras formas en que el estado podría abordar la asequibilidad de la vivienda, como simplemente gastar más en vivienda.
Texas, un estado de más de 29,5 millones de habitantes, ocupó el puesto 49 en gasto estatal en vivienda y desarrollo comunitario como parte de su presupuesto general, justo por delante de Nebraska, un estado con menos de 2 millones de habitantes. Casi el 98 % del gasto en vivienda en el estado proviene de los gobiernos locales, según un informe reciente de UT-Austin que utiliza datos del censo de EE. UU .
“Si el estado quiere entrar y decir que las ciudades lo han estado haciendo mal, bueno, ¿dónde diablos ha estado el estado todo este tiempo?” dijo Eckhardt.
Queda por ver si las ciudades se pronuncian en contra de las propuestas de los legisladores estatales.
Las ciudades más pequeñas que buscan proteger sus reglas de zonificación y reglamentos de vivienda pueden oponerse, dijo Bennett Sandlin, director ejecutivo de la Liga Municipal de Texas. Pero las ciudades más grandes que han tratado de aumentar su stock y densidad de viviendas solo para encontrar una fuerte resistencia de los grupos vecinales podrían terminar, al menos, adoptando la legislación en silencio.
Habrá una división más marcada entre los defensores de más desarrollo de viviendas y los grupos de vecinos que se oponen, a menudo denominados “NIMBY”, un acrónimo de “No en mi patio trasero”, generalmente con el argumento de que las nuevas viviendas dañarán los valores de las propiedades existentes, estimularán el tráfico de automóviles y alterar el carácter de un vecindario.
Los grupos de vecinos tratan regularmente de bloquear nuevas viviendas protestando en las reuniones locales de zonificación y del consejo de la ciudad. Pero a medida que el estado crece, algunos se han vuelto más agresivos. En Austin, un grupo de propietarios demandó con éxito para bloquear un intento de revisión del código de desarrollo de suelo de la ciudad en 2018, que no se ha actualizado desde la década de 1980, y recientemente demandó a la ciudad nuevamente por políticas destinadas a estimular un mayor desarrollo de viviendas .
“Hay una necesidad de cambio, pero también están las expectativas de las personas cuando compran una casa y construyen un vecindario”, dijo Fred Lewis, un abogado que forma parte de ese grupo de propietarios.
Un proyecto de ley busca dificultar que los residentes impidan que los nuevos desarrollos obtengan la aprobación de los ayuntamientos locales, una idea que probablemente encuentre una airada resistencia de esos grupos vecinales.
Cuando el dueño de una propiedad desea rezonificar su terreno, la ley estatal exige que se notifique a los propietarios de las propiedades vecinas. Si el 20% de esos propietarios protestan por la rezonificación, los ayuntamientos deben obtener una mayoría calificada de tres cuartos para permitir el cambio de zonificación. El proyecto de ley elevaría ese umbral de propietarios al 50% .
La noción de simplemente permitir la construcción de más viviendas a precio de mercado también ha despertado el escepticismo de los defensores de las viviendas para personas de bajos ingresos, quienes temen que hacerlo aceleraría la gentrificación y el desplazamiento en los vecindarios más pobres si la Legislatura no intenta también construir más viviendas destinadas a hogares de bajos ingresos y adoptar protecciones más estrictas para los inquilinos .
“No podemos construir o desarrollar para salir de una crisis de viviendas asequibles”, dijo Ben Martin, director de investigación de Texas Housers, un grupo de investigación y defensa. “Ciertamente no resolverá la decencia y las condiciones, y realmente no resolverá los profundos problemas de vivienda justa que tenemos en el estado de Texas”.
Pero un creciente cuerpo de investigación muestra que una mayor construcción de viviendas a precio de mercado puede frenar los aumentos en los costos de vivienda para los hogares con ingresos más bajos. Esto se debe a que los hogares de ingresos más altos que no pueden encontrar una vivienda adecuada en un vecindario terminan compitiendo con los hogares de ingresos más bajos por las viviendas existentes, lo que a su vez aumenta el costo de las viviendas existentes.
“Si estamos limitando la vivienda, siempre va a perjudicar más a las personas en el extremo inferior del espectro”, dijo Greg Anderson, director de asuntos comunitarios de Austin Habitat for Humanity. “Así que tenemos que idear más políticas que promuevan la creación de viviendas para todos”.
Si bien se necesitan más viviendas para las familias de bajos ingresos, la construcción de más viviendas a precio de mercado también ayudaría a relajar la competencia de vivienda para todos, dijo Arriaga de Texas Affiliation of Affordable Housing Providers.
“Lo necesitamos todo”, dijo. “Al final del día, la necesidad es suministro”.
Créditos: thetexastribune.org
