Por tercer año consecutivo, los propietarios de viviendas se sorprenden al abrir sus avisos de valoración de propiedades de 2023 enviados recientemente por correo del Distrito Central de Tasaciones de El Paso.
Este es el tercer año consecutivo que el distrito de tasaciones realiza una reevaluación masiva de propiedades en el condado de El Paso. Los dueños de propiedades residenciales comenzaron a recibir las valoraciones de sus propiedades a fines de marzo, y se espera que los lotes restantes se envíen por correo en abril y mayo.
“El nuestro subió $99,500. Ugh”, dijo un residente de Westside en la aplicación Nextdoor, una plataforma en línea donde los vecinos se conectan.
Otro pidió ayuda sobre cómo impugnar la nueva tasación.
“Acabamos de obtener nuestro valor imponible de 2023 en nuestra casa. ¡Y es absurdo!”, dijo otra vecina, y agregó que espera ayuda y un “buen resultado”.
Los precios de las viviendas han estado subiendo constantemente en El Paso, según datos recopilados por el Centro de Investigación de Bienes Raíces de Texas en la Universidad Texas A&M. El centro de investigación muestra que los precios de las viviendas aumentaron un 11% anualizado para el cuarto trimestre de 2022.
Después de las tasaciones del año pasado , las valoraciones promedio de las viviendas en el condado de El Paso se dispararon casi un 20% a $189,709 en 2022, según muestran las cifras certificadas del Distrito Central de Tasaciones de El Paso.
Mientras tanto, los legisladores estatales están tratando de encontrar formas de aliviar la carga de los contribuyentes, ya sea aumentando las exenciones de impuestos escolares para las viviendas o restringiendo el límite en los aumentos de tasación de viviendas. Sin embargo, no se ha puesto en marcha ningún plan establecido, ya que continúa la 88.ª sesión legislativa del estado.
El Paso Matters le pidió al subjefe de tasaciones del Distrito Central de Tasaciones de El Paso, David Stone, que respondiera preguntas sobre lo que los propietarios deben saber sobre la última ronda de tasaciones y qué pueden hacer para protestar si sienten que la tasación es demasiado alta.
El Paso Matters: ¿Cómo crea el Distrito Central de Tasaciones de El Paso una valoración para una propiedad?
Stone: El Distrito Central de Tasación de El Paso realiza tasaciones masivas de propiedades de acuerdo con las Normas Uniformes de Práctica de Tasación Profesional (USPAP) y el Código de Impuestos sobre la Propiedad de Texas.
Existen 3 métodos para tasar una propiedad: el enfoque de mercado, el enfoque de ingresos y el enfoque de costos.
La mayoría de las propiedades que no generan ingresos se tasan utilizando el enfoque de mercado, que compara la propiedad con propiedades similares que se han vendido recientemente.
La propiedad que produce ingresos se valora utilizando el enfoque de ingresos, con base en los ingresos de alquiler que genera. Aunque la propiedad de alquiler residencial produce ingresos, generalmente se evalúa según el enfoque de mercado.
Si la información de ventas e ingresos no está disponible, una propiedad se tasará utilizando el enfoque de costo: cuánto costaría construir la propiedad en las condiciones económicas actuales.
¿Cuál es la tendencia que está viendo en las valoraciones hasta ahora?
Stone: Los valores de las propiedades están aumentando nuevamente este año, pero en general no tanto como el año pasado. Las propiedades evaluadas utilizando el enfoque de costos están experimentando mayores aumentos debido al aumento de los costos de construcción.
¿Cuál es su horario para el envío de avisos de valoración?
Stone: Los avisos para la mayoría de las propiedades residenciales se enviaron por correo el 31 de marzo. La mayoría de los avisos sobre bienes inmuebles comerciales se enviarán por correo el 14 de abril. Los avisos sobre propiedades personales comerciales se enviarán por correo a fines de abril y mayo debido a las fechas límite de entrega. Casi todos los avisos deben enviarse por correo a fines de mayo.
El Distrito de Tasación Central de El Paso solía hacer valoraciones de viviendas cada tres años. ¿Por qué lo haces todos los años ahora?
Stone: La ley estatal requiere una reevaluación al menos cada tres años. La ley estatal también exige que las propiedades se evalúen al valor de mercado. Cuando los valores de las propiedades son estables, todo lo que se requiere es una reevaluación cada tres años; pero el distrito de tasaciones nunca ha tenido un año en el que no hayamos revaluado algunas propiedades.
Durante los últimos años, hemos visto grandes aumentos en el mercado de bienes raíces en El Paso. Para mantenerse al día con el mercado de apreciación, el distrito de tasación ha tenido que revaluar anualmente las propiedades. Los valores de nuestras propiedades son evaluados cada dos años por la oficina del Contralor del Estado de Texas, y los fondos estatales para los distritos escolares locales pueden verse afectados negativamente si nuestros valores de tasación no se ajustan al valor de mercado.
Este es el tercer año consecutivo que los habitantes de El Paso reciben valoraciones de propiedades significativamente más altas. ¿Qué está sucediendo?
Stone: El mercado inmobiliario en El Paso ha estado activo durante varios años. Un estudio reciente ha identificado a El Paso como el cuarto mejor mercado inmobiliario del país. Seis meses de inventario de viviendas es típico para un mercado inmobiliario en equilibrio. En 2022, El Paso tenía menos de un mes de inventario. Al 1 de enero, El Paso tenía un inventario de aproximadamente dos meses. Aunque el mercado se está desacelerando, la demanda sigue superando a la oferta.
No he hecho nada a mi propiedad. ¿Por qué mi valoración sigue aumentando?
Stone: Incluso si no le ha hecho nada a su propiedad, sigue siendo deseable para los posibles compradores de vivienda. Cuando la demanda de viviendas supere la oferta, los precios de las viviendas aumentarán.
¿Una valoración más alta significa que mis impuestos sobre la propiedad van a subir?
Stone: Los impuestos sobre la propiedad se basan en el valor de la propiedad y las tasas impositivas establecidas por las entidades tributarias. El aumento de los impuestos sobre la propiedad depende de las tasas impositivas que establezcan las entidades impositivas a medida que aumenta el valor. Cuanto más cerca establezcan las entidades impositivas su tasa impositiva a la Tasa sin nuevos ingresos cada año, es más probable que no aumenten sus impuestos sobre la propiedad.
La ley estatal dice que la valoración a efectos fiscales de una propiedad residencial con una exención de vivienda familiar solo puede aumentar un 10% al año. ¿Qué significa eso?
Stone: En términos generales, es posible que el valor de tasación de las propiedades con una exención de vivienda existente no aumente más del 10 % por año a efectos del impuesto a la propiedad.
Por ejemplo, si el valor de mercado de su propiedad era de $200 000 en 2022 y se volvió a tasar en $230 000 en 2023, su valor de tasación tendría un “tope” de $220 000 para 2023: $200 000 * 10 % = aumento de $20 000.
En años futuros, su valor de tasación aumentaría hasta un 10% cada año hasta que su valor de tasación sea igual a su valor de mercado, incluso si su valor de mercado no aumenta. Si la propiedad de ejemplo mantuviera el mismo valor de mercado de $ 230,000 para 2024, su valor de tasación aumentaría a $ 230,000, alcanzando el valor de tasación hasta el valor de mercado.
¿Cómo protesta la gente por su valoración si cree que es demasiado alta?
Stone: deben presentar una protesta por escrito ante el distrito de tasación antes del 15 de mayo o 30 días después de la fecha de su aviso de valor de tasación, lo que ocurra más tarde. La forma más fácil es ir a nuestro sitio web www.epcad.org y buscar su propiedad.
Haga clic en “servicios de propiedad” y luego en “formulario de protesta” para completar una protesta y enviarla en línea. También se incluye un formulario de protesta con su aviso de tasación. Puede completarlo y dejarlo en nuestras oficinas, enviarlo por correo, enviarlo por fax o enviarlo por correo electrónico.
¿Qué tipo de evidencia puede ayudar a reducir una valoración? ¿Y qué tipo de evidencia presenta la gente a menudo que no es útil?
Stone: Buena evidencia incluye:
- Un análisis de mercado comparable, CMA, sobre su propiedad realizado por un profesional de bienes raíces
- Fotografías de cualquier problema con su propiedad y estimaciones profesionales del costo de reparación, por encima del desgaste normal
- Tasaciones de inmuebles
Los tasadores de CAD evaluarán cualquier evidencia presentada en audiencias informales y la Junta de Revisión de Tasaciones en audiencias formales, y determinarán cuánto peso darle.
El propietario de una propiedad debe consultar nuestro sitio web para asegurarse de que el distrito de tasación tenga las características correctas y las exenciones adecuadas para su propiedad.
El dueño de una propiedad puede solicitar la evidencia que el distrito de tasación tiene para su propiedad, lo que puede respaldar una reducción en el valor.
Por Elida S. Perez
Créditos: elpasomatters.org
