Residentes de estas subdivisiones son los más afectados por el aumento del precio de sus hogares
A Pedro Hernández le agrada vivir en Westway, una subdivisión barata en Canutillo.
Asegura que uno puede encontrar la mejor carne en el Condado de El Paso en una tiendita que está a unos cuantos minutos a pie de su casa. Fue un buen lugar para crecer y él ha decidido seguir viviendo allí.
Sin embargo, el mes pasado se quedó impactado cuando recibió la valuación del impuesto predial del Distrito Central de Valuación de El Paso, de su modesta vivienda que tiene tres recámaras y que sus padres adquirieron en 1993, luego se la cedieron en el 2015. La propiedad fue valuada en 148 mil 9 dólares, un incremento del 74 por ciento en tan sólo dos años.
“Me quedé pensando que no es justo”, comentó Hernández, quien tiene 32 años y es un maestro de Estudios Sociales de una preparatoria en la Escuela de Ciencias y Artes Da Vinci.
De hecho, a Hernández le fue mejor que a muchos de sus vecinos. El valor promedio de las viviendas unifamiliares en la subdivisión de Westway se incrementaron en más de 62 mil dólares en el 2020 y más de 133 mil dólares en este año, un incremento del 115 por ciento, de acuerdo a un análisis que realizó El Paso Matters de las valoraciones que hizo el Distrito Central de Valuaciones de El Paso.
El análisis que hizo El Paso Matters examinó las tendencias en 297 subdivisiones en por lo menos 200 viviendas unifamiliares. La revisión excluyó a las subdivisiones que han registrado un número significativo de construcción de casas desde el 2020, debido a que eso distorsiona las tendencias de la valuación de viviendas.
El análisis mostró que las subdivisiones que tienen los índices más altos de incremento en la valuación en los dos últimos años generalmente son vecindarios de la clase trabajadora que tienen casas de bajo costo.
Además de Westway, otras dos subdivisiones del Condado de El Paso en donde hay casas baratas, experimentaron una valoración de las casas que se duplicó en los dos últimos años.
La subdivisión del Segundo Barrio llamada 23 Magoffin tuvo una cotización promedio para una vivienda unifamiliar con valor de menos de 40 mil dólares a casi 83 mil dólares. La subdivisión llamada Westway #3 en Canutillo pasó de tener un valor promedio de la vivienda de 64 mil dólares a 133 mil dólares en este año.
Otras subdivisiones de la clase trabajadora, tales como Ysleta en el Valle Bajo, Clardy Fox en la parte Este-Centro de El Paso y Womble, cerca de Marathon Refinery registraron un incremento en la valuación promedio de una vivienda unifamiliar de más del 70 por ciento entre el 2020 y 2022.
La mayoría de las subdivisiones que tienen el mayor incremento en las valoraciones desde el 2020 desde hace tiempo tienen casas que se venden por menos de 100 mil dólares.
Por el contrario, el índice más bajo en el incremento de la valuación de viviendas en los dos últimos años ha sido concentrado en unas subdivisiones más elegantes tales como Kern Place y Alexander, cerca de la Universidad de Texas en El Paso, en donde las viviendas se venden en más de 250 mil dólares, y The Willows en el Valle Alto, en donde las casas usualmente valen más de 400 mil dólares.
La valuación de una casa promedio en Westway ha aumentado casi seis veces más rápido que la valoración promedio de viviendas en Kern Place o The Willows en los dos últimos años, según muestra el análisis que hizo El Paso Matters.
El ingreso medio de un hogar en Westway es de menos de 30 mil dólares anuales, aproximadamente una tercera parte del nivel de ingresos en Kern Place y The Willows.
¿Qué está pasando?
Las 15 subdivisiones del Condado de El Paso que tienen el índice más alto de incremento en las valuaciones de viviendas en los dos últimos años tuvieron un valor promedio de la vivienda de más de 79 mil dólares en el 2020, mientas que las 15 subdivisiones con el índice más bajo de crecimiento tuvieron una valuación promedio de casi 193 mil dólares en el 2020.
Los cambios en la valuación marcan un giro en la carga fiscal del predial en los vecindarios que tradicionalmente tienen casas baratas.
David Stone, asistente del jefe de valuadores del Distrito Central de Valuaciones de El Paso, comentó que la valoración de las viviendas está basada en las ventas recientes de casas cercanas.
Una combinación de un bajo inventario de casas en venta y una alta demanda durante la pandemia han dado lugar a un marcado incremento en los precios de las casas en muchas comunidades, incluyendo a El Paso.
Stone comentó que los bajos costos de las casas en los vecindarios tradicionales de la clase trabajadora en la ciudad hacen que esas viviendas sean atractivas para los compradores.
“Son menos caras para la gente que busca una nueva casa, así como también para los inversionistas en inmuebles. El incremento de la demanda de casas asequibles podría dar lugar a que aumente el precio”, agregó.
“Las casas más caras tienen un grupo más pequeños de posibles compradores. Son menos atractivas para los inversionistas y es más probable que sean adquiridas por alguien que pretenda vivir en ellas. Tenemos muchos menos ventas de casas valuadas más alto que las que son valuadas más bajo”, dijo Stone.
Las tasaciones de propiedades establecidas por el Distrito Central de Valuaciones inciden sobre cuánto impuesto predial pagará el dueño. Las decisiones más importantes sobre el impuesto predial son tomadas por los funcionarios electos, quienes determinan las tasas del impuesto.
La ley estatal proporciona algunas protecciones en contra de considerables incrementos en las valuaciones de las propiedades. Los gobiernos locales casi con toda certeza tendrán que reducir los impuestos prediales en este año para compensar por lo menos parte del incremento en las valuaciones.
La gente que tiene exenciones a la vivienda en su propiedad –lo cual significa que viven en la casa que compraron– sólo tendrá un incremento en la valuación gravable en un 10 por ciento en cualquier año.
Sin embargo, los dueños de propiedades comerciales y viviendas en renta no tienen ninguna protección sobre cuánto subirán sus valuaciones gravables en un solo año. Es probable que enfrenten considerables incrementos en los impuestos prediales en este año –incrementos que es probable que serán transferidos a sus clientes y arrendatarios.
En lugares como Westway, en donde el valor promedio de una casa se ha duplicado, la gente que tiene exenciones a la vivienda podría enfrentar un incremento anual del 10 por ciento en su valuación gravable en la próxima década o más. Eso podría dar lugar a unos impuestos prediales adicionales de unos 2 mil dólares o más en los próximos 10 años para una casa promedio en Westway.
Decidir protestar
La amenaza del incremento del impuesto predial, dio lugar a que Hernández protestara por la valuación de su casa. Fue un paso que él y sus padres decidieron no dar en el 2021, cuando la valuación aumentó de 85 mil a 125 mil dólares.
“El año pasado no lo hicimos y por eso hablé con mis padres, aunque todavía era asequible en relación con el impuesto predial que esperábamos pagar. Sin embargo, una vez que nos enteramos del monto en este año, ellos me dijeron que teníamos que protestar”, dijo Hernández.
El año pasado pagó casi 2 mil 900 dólares en impuesto predial, un incremento de más de 850 dólares en tan sólo un año. El impuesto predial que pagará en el 2022 no lo sabrá hasta que los gobiernos locales establezcan los índices al final de este verano, pero aún con un esperado decremento en las tasas de impuestos, él podría enfrentar otro aumento de varios cientos de dólares en base a la nueva valuación.
“Entre más pienso en eso más me enojo”, dijo.
Hernández no tiene exenciones a la vivienda en su propiedad que tiene una superficie de 0.15 acres, debido a que él renta la casa principal que tiene un área de mil 300 pies cuadrados y vive en un apartamento de 390 pies cuadrados que sus padres construyeron para su abuela en el 2008.
Eso significa que enfrentará todo el impacto del incremento de valuaciones en este año, en lugar de dividirlo en varios años.
Un amigo suyo, Oscar Trillo, protestó por su valuación en este año. La casa de Trillo situada en Westway aumentó de 69 mil dólares en el 2020 a 102 mil dólares en el 2021, pero fue disminuida a 71 mil dólares después de la protesta, según muestran los registros del Distrito Central de Valuaciones de El Paso.
Trillo, quien es maestro federal de Canutillo High School, comentó que su protesta fue una experiencia positiva.
“La gente del Distrito de Valuaciones fue de gran ayuda. De hecho, yo había hecho erróneamente mi protesta y el panel corrigió mi petición. No tuve que hacer una nueva protesta ni cambiar la fecha”, dijo.
Un desafío de presentar una petición sobre la valuación es que los precios de venta de la propiedad no son un registro público en Texas. Así que, no hay manera de que la mayoría de la gente vea rápidamente cuáles propiedades cercanas se han vendido en los últimos meses.
Los agentes inmobiliarios tienen acceso a un Servicio de Listas Múltiples, que incluye la información sobre los precios de venta. Así que, Trillo contrató a un amigo que es agente inmobiliario para que lo ayudara a ver las ventas recientes cerca de su casa.
Hernández le pagó 50 dólares al mismo agente para obtener información sobre las cuatro ventas recientes que ha habido en Westway.
“Creo que, en base a toda la investigación que recopilé, y que el agente inmobiliario me proporcionó, podría colocar la valuación de mi casa entre 100 mil y 110 mil dólares, comparados con la valuación que hizo el Distrito de Valuación que fue de más de 148 mil dólares.
Hernández va a tener una audiencia de protesta el 1 de junio. La fecha límite para protestar en este año fue el lunes 16 de mayo o 30 días después de la fecha de la notificación de valuación, que es posterior.
Dijo que él y sus padres pensaron en hacer algo acerca del impuesto predial. “Me fascina este pequeño vecindario, yo crecí aquí, no quiero irme de este lugar. Y no quiero que el impuesto predial sea la razón de eso”.
Por Robert Moore / El Paso Matters
Foto: El Paso Matters
Créditos: diario.mx
